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编者按：在京津冀区域里，如何在众多的环线城市中，选择有价值的区域？哪些因素是关键因素？

正文：近日，随着副中心的利好频出，沉寂了一段时间的北三县，又开始变的热闹，甚至闹出了【大洋城一夜暴涨7000元】的乌龙。

这起乌龙事件，把燕郊又一次拉到环京的C位上，被媒体的聚光灯追逐，以致各路魔幻的消息，纷至沓来。

其中最典型的段子是：丨燕郊火了！网签井喷！

对于这种火爆，不知道大家有没有发现，这一次的“燕郊”回血，有炒作之嫌。据说燕郊很生气，反驳道：我们的价值是副中心环线北三县CBD商务中心，跟房价暴涨没关系！

但借着燕郊这波政策热度，业内引发了强烈追问，在京津冀区域，除了燕郊之外，下一个热点区域在哪？京津冀区域接下来的楼市洼地在哪？

带着这样的疑问，我们对京津冀区域进行了价值梳理，意外发现，一直以来，有一个区域城市，被严重低估了。

对于这个城市，如果从区域发展的角度，做一个对比，我们得出的结论是：北燕郊，南霸州。

给出这样的判断，或许有人会问，为何霸州的价值，可以与燕郊PK？

接下来，我们来梳理其中的逻辑关系。首先申明，以下的部分分析皆是华高莱斯李忠的学术观点，知识产权归李忠所有。

我们的价值梳理，要从一本书开始。

这本书的名字叫《新地理》，作者是美国人，叫乔尔·科特金，他提出一个著名的理论“新地理理论”。

他在研究中发现：在工业文明时期，是人找活干；科技文明时期，是活找人干。换句话说，在工业文明时期，哪里靠近铁路，哪里靠近港口，哪里靠近煤矿，哪里就很有钱。在科技文明时期，只有一个坐标，哪里吸引人才，哪里就更有钱。

那么，依照这套理论，在京津冀区域，新地理-数字经济又是如何重塑地貌？

我们先来看旧地理模式，一座城市牛，主要是因为各种资源，比如北京，因为它是首都，地价高，税收高。但是，在新地理模式下，什么又是主要因素？

乔尔·科特金总结了三句话：1.哪个地方更宜居，知识分子就选择在哪里居住；2.知识分子选择在哪里居住，人类的智慧就在哪里汇集；3.人的智慧在哪里汇集，人的财富最终将在哪里汇聚；在这个逻辑之下，会发现过去往往是乐业带动安居，也就是说，你只要办了企业，就会有人到这里来。而今天是安居带动乐业，哪个城市更宜居，知识分子就会选择在哪里居住。

因此，我们发现，生活质量高低，远比其它因素更重要。生活质量特别高的城市，更能吸引人才。

那么，“人才”和“城市”的必然逻辑，又是什么？

过去，我们所有的招商思路是“产—人—城”——先大招商，招知名企业过来，企业带来产业人才，建很多宿舍和配套，慢慢构成一座城市。

现在，发展思路变为“城—人—产”，也就是说，先要打造适合高端人才宜居的城市。然后用它来吸引更多的人才。有了这个金刚钻，就可以做瓷器活，把产业带动起来。

在这个逻辑下，我们来追问，北京的人才会涌向哪里？我们判断是霸州，原因有三点：一是大都市建制北京新总规中提到【城市向南】，北京的产业向南集聚，再加之雄安新区的引擎规划，也就是说北京及环北京的南部片区，会成为新大都市经济中心。而高知人群最在意城市的便利性。

据报道，霸州市早在2016年就已经实现城区范围内重点场所免费WiFi全覆盖。目前，正在加速“智慧城市”建设，对标雄安新区，建成生态、宜居、创新的未来城市。

二是生态宜居旅居霸州的市城镇风貌，定位为“益津锁钥、胜水荷芳”，区域内已经形成温泉休闲新格局，并把温泉生活城市化。

在一张中国温泉调查产业图中，会发现一个非常简单的事，24-35岁，是泡温泉的主力。并且女性主导家庭旅游休闲，比男性更爱温泉旅游地。而霸州温泉与特供中南海的万悦矿泉水同宗同源，并且是占据世界四大富热田之一的温泉原乡，温泉的先天优势会给霸州带来持续的【加速器效应】。

三是京津冀“半小时生活圈”

目前，多条国省道、高速公路、铁路、高铁在霸州市域内形成了多个“黄金十字交叉”。随着规划中的北京新机场高速直通霸州，津保高铁的开通，霸州步入了“高铁时代”，加上规划建设中的京雄城际铁路，15分钟“进京升空”、半小时“下卫入海”正逐步变为现实。

未来，新机场地铁线，远期或可与10号线、14号线、16号线、京雄城际进行换乘，居住在霸州的北京上班族，将借助新机场地铁线，坐地铁进京上班。

李忠说，过去我们的思路叫产、人、城市，就是大招商，招来很多人给他们配宿舍，配着配着就成了城市了，这个时候还是把人看成产业的附庸。我们现在一定要把城市看成装人的容器，就是先打造一个宜居的城市，用它来吸引更多更好的人才，有了金刚钻我们就能揽这个瓷器活，我们就能招到我们想要的产业。

反观霸州，与雄安新区一衣带水，城市的发展定位是河北省新兴的区域中心城市，京津大都市地区重要节点，华北重要的生态宜居新城，休闲文化名城和温泉养生健康城。近五年，投资围绕着城市基础设施，进行升级优化，据统计，近五年修建公路540公里，全市公路密度达到每百平方公里162公里，是全国平均水平的4倍。

依托着城市的优势，霸州被确定为南部先进制造大区，并着力打造成为G45高科技走廊的核心制造区，吸引来的产业包括大数据与物联网产业、信息技术制造业、人工智能与智能装备产业、生物医药健康产业、高端装备制造业、新材料产业、未来产业等国际前瞻性产业。

梳理了这么多，只是想说明城市、产业、人口的关系。只有理解到这个层面，我们才能看清京津冀区域中的价值洼地，也就更能明白【北燕郊，南霸州】对等的区域价值，甚至会意外发现，有宜居宜养产业腹地优势的霸州，人才的吸引，未来的前景，或会弯道“超车”燕郊。

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