摘要：近日发改委和证监会连续出台政策措施，推动加快开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。市场人士指出，随着REITs相关法规的完善和更多利好市场发展的政策措施落地，更多优质不动产将可以进行融资，不动产投资需求将逐步释放，将引领国内REIT...
近日发改委和证监会连续出台政策措施，推动加快开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。市场人士指出，随着REITs相关法规的完善和更多利好市场发展的政策措施落地，更多优质不动产将可以进行融资，不动产投资需求将逐步释放，将引领国内REITs步入增长轨道。
申万宏源证券分析师宋施怡对新京报贝壳财经表示，公募REITs的收益来源主要包括分红收益和增值收益两部分，兼具债性和股性，具有分红比例高、收益相对稳定等特点，且与其他大类资产整体相关度不高，是投资者进行资产配置、分散投资风险的重要标的。
REITs支持政策不断出台
近期REITs相关政策不断出台。12月1日国家发展改革委投资司召开促进基础设施REITs高质量发展工作会，针对项目推进中的共性问题和工作建议，逐一作出回应。
12月5日广东省发改委发布关于加快开展基础设施领域REITs试点工作的实施意见，提出加快开展基础设施REITs试点，推动整体打包发行或扩募REITs产品，引导各类机构和长期资金投资基础设施REITs。
植信投资研究院资深研究员马泓对新京报贝壳财经表示，此次意见主要是针对广东省所属国有企业开展存量基础设施资产的盘点工作，并推动未来对符合条件的资产采用REITs等方式有效盘活，这对部分广东省国有企业改善经营性现金流有很大的帮助。对投资者而言，未来可供选择的优质资产范围有望扩大，在做好风险管理的同时，分享其改革的红利。
他并表示，国内在二级市场发行和上市的不动产REITs中，项目隶属于广东省的有6个，包含交通、能源、产业园等，数量占到已经发行不动产REITs的比例约为四分之一，广东地区已经具备了发行REITs所需要的部分经验，条件相对成熟一点。
此外，11月28日，证监会明确表示，将推动保障性租赁住房REITs常态化发行。证监会称，将努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
光大证券建筑建材首席分析师孙伟风指出，从需求端来看，目前公募REITs市场中的4单保租房项目均受到投资者追捧，主要原因在于，保租房项目具有较为稳定的租金收入和相对较好的投资回报，且底层资产具有一定的抗周期属性。
从供给端来看，住建部提出“十四五”期间我国将新增650万套以上保租房，在当前政策的支持下，相关保租房项目的投资建设方也具有较强意愿，将其底层资产在REITs市场上市回收资金、进行新项目的建设。综合来看，保租房REITs有望迎来供需两旺的情景，“保租房板块”具有较大扩容潜力。
REITs类型仍呈不断扩大趋势
据记者统计，目前已上市和待上市的基础设施公募REITs的底层资产分类有交通基础设施、生态环保、能源基础设施、园区基础设施、仓储物流、保障性租赁住房和旅游景区等。
市场人士指出，目前国内公募基础设施REITs的出发点是支持国内基础设施融资，明确以基础设施补短板项目为主，细分底层资产类型主要为产业园、仓储物流、交通、市政工程等。
但相较于国外，国内公募REITs中“基础设施”的范畴更广，仓储物流、数据中心、工业地产等类型均在境内公募REITs的“基础设施”范围之内，且随着近期保障房、能源等REITs先后发布，该范畴仍呈不断扩大趋势。
中证指数公司近日发布的研究报告指出，从供给端来看，我国基础设施投资正处于从增量到存量的转型阶段，主要融资方式逐步从债权融资向股权融资过渡，公募REITs正为其提供了一条合适的渠道。
虽然目前公募REITs底层资产限定在若干基础设施领域，但近一年来保障房、能源等类型REITs先后推出，反映基础领域的范围正不断扩大。
从需求端来看，我国人口结构转型下，养老产品规模持续扩大，追求长期稳定回报的投资需求比重将得到提升，境内公募REITs 保留了REITs类资产低风险、高分红收益的特征，该特征与上述投资需求变化趋势较为契合。
同时，REITs投资者出于分散风险的目的，对于被动式投资较为青睐。虽然短期内市场容量和流动性较弱，但该领域仍具有较可观的指数化投资前景支持企业间加强联合，以同类集合互补、扩大资产规模、提升项目运营效益为目标，鼓励多个原始权益人进行优化整合，联合发行REITs产品。
今年基础设施REITs平均收益率跑赢股、债资产
从目前市场情况观察，据申万宏源统计数据显示，截至今年11月9日，基础设施REITs平均收益率接近3%，跑赢股票和债券资产。
平安证券固收团队认为，在各个板块REITs中，仓储物流板块的收益性价比较高。一级市场方面，仓储物流REITs目前已发行2只，总规模占比仅次于交通基础设施和园区基础设施。二级市场上，仓储物流板块REITs走势主要跟随公募REITs整体走势，从其投资特征属性来看，仓储物流REITs风险调整后的收益率高于REITs整体，也高于沪深300、国债和信用债整体。
不过目前境内公募REITs流动性与普通股票相比处于偏低水平，今年以来日均换手率中位数约1.39%，日均成交金额排名也居于市场的尾部水平，导致公众投资者参与程度暂时较低。
市场人士指出，有限的流动性限制了REITs的投资容量以及价格的潜在抗波动性，但从国际经验来看，低流动性并非REITs的固有属性，随着REITs市场规模的扩大以及更多类型投资者参与程度的提升，长期流动性有望得到改善。
新京报贝壳财经记者 张晓翀
编辑 罗东骏
校对 柳宝庆
